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人気物件のスペック診断【マインループ:その1】 

ご覧いただき、ありがとうございます。

先日、「スペック診断」で取り上げて欲しい物件を募集した際に

ご応募いただきました「マインループ 」をとりあげます。


立地は、2005年に開通したつくばエクスプレスの「八潮」駅前です。

ご応募いただきましたAさん(実名でご応募いただきましたので

プライバシー保護の観点から仮名とさせていただきます。

なお、「スペック診断物件」の募集は現在も引き続き行っていますが、

ご応募いただく際には実名でなくハンドルネームでも結構です。)、

ありがとうございました。


では、早速。

診断する材料は、いつものように物件のHPに掲載されている

情報のみとします。


■用途地域 → 未確認

<コメント>

通常、「物件概要」のところに用途地域の種別が掲載されていますが、

本物件のサイト上では見あたりませんでした。

チラシには明記されているはずですから、

そちらでご確認ください。

もし商業地域、工業地域であれば、

注意する点があります。

詳しくは、こちら でご確認ください。






■性能評価書 → 設計性能評価:未確認
         建設性能評価:未確認



<コメント>
これもウェブサイト上では確認できませんでした。

性能評価書の有効性に関する議論をたまに耳にします。

評価機関がゼネコンなどと密接に関係がある場合があるからです。

しかし、それは性能評価書が実際の設計図書なり、建物なりを

正当に評価しているかについての議論であり、

性能評価書がなくてもいい、ということではありません。

性能評価書の有効性に疑問を差し挟む人たちの中には、

論理のすり替えを巧みに行っているように思えます。


■構造
 ・逆バリ工法か?     → No
 ・アウトフレーム工法か? → 一部Yes
 ・地震対策        → 非免震


<コメント>

一部の住戸を除いてアウトフレーム工法を採用しています。

アウトフレーム工法は、室内に柱の出っ張りが出てこないので、

スッキリとした空間が得られるというメリットが大きいので魅力的です。

ただ、このマンションのようにリビングルームなどに接するかたちで

バルコニー側の柱をレイアウトすると、

逆バリ工法は不可能になります。

梁がバルコニーへの出入りを妨げますので。

アウトフレーム工法でありかつ逆バリ工法であるためには、

柱を住戸から離してバルコニーに配するように

設計する必要があります。

逆バリ工法を採用するとなると、

柱がバルコニーへの採光を妨げる要因にもなる、

というデメリットもありますので、

逆バリ工法でないことが即マイナスポイントになるわけでもありません。

それよりも地震対策に関する明確な記述がないことの方が気になります。

コンクリートの水セメント比や基礎杭、スパイラル筋についての

説明はありますが、これらは標準的なことです。

この敷地は、内閣府による「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」によると

比較的揺れが大きいとされる地域です。

ですから、通常のマンション以上に地震対策がなされているのか、

要チェックです。

「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」については、

こちらのページ にまとめてありますので、

よろしければご覧ください。



■天井高 → 未確認

<コメント>

マンションの購入を検討するとき、

どうしても間取り(平面)図に関心がむかいがちですが、

天井高のチェックも重要です。

住まいというのは、平面ではなく3次元の空間なわけですから、

面積だけでなく高さも要チェックです。

リビングであれば、2,550mm以上あるか否かが

見極める一つのポイントになります。




■遮音性
 ・戸境壁の遮音性   → ★★☆☆☆
 ・外壁の遮音性    → ★★☆☆☆
 ・サッシの遮音性   → 未確認
 ・上下階の遮音性   → ★★★☆☆
 ・水回りの遮音性   → 未確認


<コメント>

ウェブサイト上で確認できない項目もありますが、

遮音性には少々不安を感じます。

というのは、当物件は駅前の好立地に建つマンションだからです。

現在はさほど商業施設などが密集していなくても、

電車の到着時などには結構な騒音が予想されます。

となると、特に外部からの騒音に対する遮音性向上のためには

静寂な住宅地にあるマンションよりも一段上のスペックが求められるからです。

戸境壁のコンクリート壁厚が約180mm以上というのは、

悪くはありませんが、良くもない。

200mm以上は欲しいところです。

また下地を設けることでコンクリートとプラスターボードの間に

空気層ができてしまう点も気になります。

この空気層が音を増幅させて伝えてしまう可能性があるからです。

遮音性の観点からすると、コンクリート壁にビニールクロスを

直に貼る仕様が優れています。

こうしたことから少々厳しめですが、

☆2つという評価にしました。

外壁について、コンクリート厚が約125mm~180mmとありますが、

125mmという厚さが一部だとしても薄いなぁ、という印象は否めません。

プラスターボードの仕様は明記されていませんが、

厚さは9.5mmではなく12.5mmであってほしいところです。

また、サッシも一段と高い性能が求められる環境にあると思います。

ウェブサイト上では確認できませんでしたが、

最低でもT-1以上の仕様であるべきでしょう。

さらには通気口も要チェックです。

このあたりのことはこちら にまとめていますので、

よろしければご覧ください。

上下階の遮音性能については、

フローリングの性能が示されていない点が気になります。

また二重床が採用されているか否かもチェックポイントです。

水回りの遮音性についてもウェブサイト上に記載はありませんが、

プラスターボードが二重貼りなっているか、

販売員に問い合わせるなどしてご確認ください。

【上記は2006年1月29日現在のWebサイトに掲載されている内容に基づきます。また、数値などは正確であるよう に努めていますが実際と異なる場合もあり得ますので、購入を判断される際には必ずご自身でご確認のうえ、ご自身の責任でご判断ください。万一、当ブログの 情報に基づいて何らかの不利益を被られても当方は一切の責任を負いません。】

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コメント

■取り上げていただきありがとうございます

何点か補足です。

用地→商業用地
 都市計画整備事業の一環のため、
 変のものは建たないとお話がありましたが保証はないですよね。
 あと、ロータリーに面しているので日照も不安がないと。。

性能評価
 取得見込みはなし、とのことです。
 費用対効果が低い。とのことでした。

天井高
 250~260とのことでした。
 上層階は250となるようです。

遮音性
 サッシは30db軽減できると聞きました。
 また、床は二重床ではありません。

その他の件については聞いてもいませんでした。確認してみます。
大変参考となりますので、引き続きよろしくお願いいたします。


■コメント、ありがとうございました。

Aさん、こんにちは。

物件の追加情報、ありがとうございます。

性能評価の件、少し気になりますね。

「費用対効果が低い」というのは、あくまでもディベロッパーにとって、ということでしょう。

性能評価書は、建物のスペックが客観的な指標で分かるだけでなく、

万が一、完成後にトラブルがあったとき、

紛争をスムーズに解消する仕組みなどもあり(詳細はグーグルなどで検索してみてください)、

購入者にとってはメリットがあります。

性能評価を取得しても買い手に対するアピールポイントにならない、

とディベロッパーが考えているとしたら、

問題があります。

更新が滞っており、申し訳ありません。

よろしければ、気を長くしてお待ちいただけると幸いです。


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