スポンサーサイト 

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

人気物件のスペック診断【D’グラフォート札幌ステーションタワー:その3】 

更新が滞ってしまい、本当に申し訳ありません。

お待たせいたしました。

D’グラフォート札幌ステーションタワー 」のスペック診断の3回目です。



■ 給水管はさや管ヘッダー工法? → 未確認

<コメント>
ウェブサイト上では確認できませんでしたので、

パンフレットなどでお確かめください。

設備類というのはその性能もさることながら、

メンテナンスのしやすさもチェックすべきポイントになります。

通常は、建物よりも設備の方が寿命が短いからです。

その点、メンテナンス性に優れたさや管ヘッダー工法は

ぜひとも採用してほしいアイテムです。

逆に言えば、さや管ヘッダー工法を採用しているか否か、

ディベロッパーの姿勢を判断するリトマス試験紙のひとつと

考えることも出来ます。

ディベロッパーがコストダウンを追求するあまり、

さや管ヘッダー工法よりもメンテナンス性において劣り、

価格が安いタイプを採用しているのであれば、

「客へのアピールポイントになりづらい

見えないところには金をかけない」

という方向性が透けて見えてくるからです。



■キッチン
 ・ディスポーザー   → 未確認
 ・浄水器       → 未確認
 ・バス給湯操作パネル → 未確認
 ・食器洗い乾燥機   → 未確認


<コメント>
残念ながら、ウェブサイト上に記載は見あたりませんでした。

いずれのアイテムも効率よく家事をこなすために

備わっていてほしいアイテムです。

北海道の水事情はよくわかりませんが、

首都圏などに比べるといやな臭い等がないのかもしれませんが、

マンションでは、戸建てと異なり水道局の管轄である

水道管から住戸内の蛇口までの距離が長いので

そこで水質が悪くなることがままあります。

ですから、浄水器もぜひ備わっていてほしいと思います。


■洗面室(パウダールーム)
 ・曇り止めヒーター内蔵洗面鏡 → 未確認
 ・洗濯機の目隠し扉       → 一部有り
 ・リネン庫          → 一部有り
 ・ヘルスメーター収納     → 未確認

<コメント>
洗面室についても設備類に関する説明がウェブサイト上で

ほとんどなされていません。

リネン庫については、掲載されている図面から読み取りました。

専有面積が50平米(C-1)、60平米(B-1)のタイプにはリネン庫が

見あたりませんでした。

この点は、ちょっと見劣りするなぁ、というのが正直な感想です。

洗濯機の目隠し扉は高級物件で採用されているアイテムですが、

図面上では60平米(B-1)、80平米(E-1)の間取りで確認できました。

サイトに紹介されている図面だけに限れば、

60平米の間取りにはリネン庫がなくて洗濯機の目隠し扉がある、

というのはアンバランスだと思います。

毎日の暮らしにおいてはリネン庫の方が有用性が高いでしょうから。

やはり見た目重視で設計されているのかもしれません。


(次回へ続きます)

【上記は2006年1月14日現在のWebサイトに掲載されている内容に基づきます。また、数値などは正確であるよう に努めていますが実際と異なる場合もあり得ますので、購入を判断される際には必ずご自身でご確認のうえ、ご自身の責任でご判断ください。万一、当ブログの 情報に基づいて何らかの不利益を被られても当方は一切の責任を負いません。】

もうしばらくお待ちください。 

ご覧いただき、ありがとうございます。

先日、「人気物件のスペック診断」の続きを

週内にアップしますとお伝えしましたが、

仕事・プライベートが年明け早々、超忙しモード。

もう少しお待ちいただけないでしょうか。

最新記事を読むために何度もお越しいただいた方、

ほんとうにごめんなさい。



人気物件のスペック診断【D’グラフォート札幌ステーションタワー:その2】 

ご覧いただき、ありがとうございます。

今回が年内最後の記事アップとなります。

今年は終盤に耐震強度偽装問題が明るみとなり、

これまでマンション業界に対して何となく抱かれていた疑念が

一気に表沙汰となって大問題になりました。

その割には、もう落としどころが見つけられたようで、

業界の体質改善にはほど遠い結末となりそうです。


では、「D’グラフォート札幌ステーションタワー」のスペック診断へ。



■構造
 ・逆バリ工法か?     → No
 ・アウトフレーム工法か? → No
 ・地震対策        → 非免震


<コメント>
逆バリ・アウトフレーム工法については一長一短があり、

採用されていないことが即マイナスポイントとはなりません。

それよりも気になるのは、地震対策。

超高層マンションですから、万が一の大地震に対して

どのような構造的備えがあるのか、というところが要チェックポイントになります。

札幌市付近は、地震が発生した際に揺れやすいとされています。

全般的に地盤がやわらかいのです

(中央防災会議によるレポートはこちらから ご覧になれます)。

ですから地震対策が特に気になります。

ウェブサイト上に紹介されている構造についての解説は

押さえるべきポイントは押さえていますが、

プラスαがない、という印象です。

ちなみにサイト上に「構造評定」という項目がありますが、

これは法で定められた「必須」のものであって

より優れた構造とするためにディベロッパーが

積極的に導入したものではありません。





■天井高 → 未確認

<コメント>
ウェブサイト上では確認できませんでした。

図面集などでご確認ください。

その際、目安となるのはリビング・ダイニングで2,550mm。

これ以上は確保してあってほしい。

住居は当然のことながら「空間」です。

間取りという2次元だけでは、

その大きさを推し量ることはできません。

天井高も間取りと合わせてチェックしてくださいね。



■遮音性
 ・戸境壁の遮音性   → 未確認
 ・外壁の遮音性    → 未確認
 ・サッシの遮音性   → T-2
 ・上下階の遮音性   → ★★★☆☆
 ・水回りの遮音性   → 未確認


<コメント>
ウェブサイト上の情報が少ないのでコメントしづらいのですが、

サッシにT-2レベルの仕様を採用しているところから

駅前という立地上、周辺騒音への対策は念入りに行っているのかな、

と推測できます。

もちろん、外壁がどのような仕様になっているのかもあわせて

チェックしてくださいね。

当物件はRC(鉄筋コンクリート)造なので

外壁のコンクリート厚は180mm程度あり、

騒音を増幅させる恐れのあるGL工法が採用されていなければ

外部騒音に対してはかなりの遮音性が確保できると思います。

細かいポイントですが、

バルコニー側に取り付けられた給気口(レジスター)は

空気の通り道となるだけでなく音の通り道ともなります。

外壁やサッシでしっかりとした遮音対策がなされていても

給気口から文字通り音が筒抜けになり

騒音が室内に侵入してくるのです。

消音タイプのレジスターを採用しているかも

あわせてご確認ください。

上下階の遮音性についてはコンクリート床スラブ厚が230mm確保されているので、

小梁が適切に配されていれば重量床衝撃音に対しては

一定の遮音性を期待できると思います。

軽量床衝撃音についてはフローリングの性能だけでは判断できませんので、

設計性能評価書において音環境についての評価が記載されていれば

(音環境の選択項目なので評価されていない場合があります)

重量床衝撃音とあわせてご確認ください。

戸境壁については、コンクリート厚が200mm以上で

ビニールクロス直貼り(GL工法は論外)であること、

水回りの遮音性については、洗面室やバスルームなど

音の発生源が9.5mm厚、もしくは12.5mm厚のプラスターボード

2枚貼りで施工されているかなどがチェックポイントになります。


(次回に続きます…)


【上記は2005年12月28日現在のWebサイトに掲載されている内容に基づきます。また、数値などは正確であるよう に努めていますが実際と異なる場合もあり得ますので、購入を判断される際には必ずご自身でご確認のうえ、ご自身の責任でご判断ください。万一、当ブログの 情報に基づいて何らかの不利益を被られても当方は一切の責任を負いません。】

人気物件のスペック診断【D’グラフォート札幌ステーションタワー:その1】 

ご覧いただき、ありがとうございます。

今回、新たに診断する物件は「D’グラフォート札幌ステーションタワー 」です。

先日、募集いたしました物件診断にご応募いただいた

にゃんちさんからのリクエストです。

>にゃんちさん

リクエスト&いつもご覧いただき、ありがとうございます。


物件の立地はJR札幌駅前。

総戸数336戸、地上40階建てのタワー型マンションです。

駅の真ん前、ということで利便性は良さそうですね。


では、早速診断していきます。

いつものように、診断材料は基本的に物件のウェブサイト上に

掲載されている情報のみとします。



■用途地域 → 商業地域


<コメント>
広場を挟んで札幌駅の正面に位置するということで

敷地が商業地域に属するのはごく普通のことでしょう。

商業地域に立つマンションで注意しなければならないのは日照。

住居地域などでは規定されている日影規制が商業地域にはないため、

購入当時は住戸内への陽射しがあったのに

隣接した敷地に超高層のビルなどが建設された途端、

室内は1日中1年中、日影になってしまうということが

ままあります。

「D’グラフォート札幌ステーションタワー」の敷地周辺を地図で確認しますと

南と東には大きな幅員の道路、北側も狭いながら道路に接し、

西側のみ建物が隣接しているようですね。

さらに道路を挟んだ南側は駅前広場になっているということも考えると、

北側、西側に窓を設けた住戸でない限り

日照が大きく妨げられる可能性は低そうですね(ゼロではありません)。




■性能評価書 → 設計性能評価:取得
         建設性能評価:取得予定

<コメント>
物件のHP上には記載が見あたりませんでしたが、

こちらのページ に大和ハウスとしての性能評価書に対するスタンスが説明されており

その中で両評価書とも取得している(建設性能評価については完成後に取得)

とありましたので上記のように書きました。


にゃんちさんは、この物件をすでにご契約済みということなので、

竣工検査が大きなポイントになります。

竣工検査とは、要は引渡のこと。

契約通りに仕上がっているか業者立ち会いのもと、

チェックを行うというものです。

この際には、可能であれば専門家に同行をお願いすることを

オススメします。

専門家以外の方が正確なチェックするというのは大変難しいからです。

ディベロッパーによっては自ら「チェックシート」を作成し、

そこに記載された部分以外には購入者のチェックが及ばないように

仕向けたりすることもあります。

さらには、「竣工検査を30分で済ませてください」などと

平気で言う業者もいます。

丁寧に竣工検査を行えば3~4時間程度かかるところを

たった30分で済ませろ、などと言ってくるようであれば

それだけでそのマンションディベロッパーの企業体質を

疑いたくなります。

このあたりのお話は改めてまとめる予定です。

(次回に続きます…)



【上記は2005年12月26日現在のWebサイトに掲載されている内容に基づきます。また、数値などは正確であるよう に努めていますが実際と異なる場合もあり得ますので、購入を判断される際には必ずご自身でご確認のうえ、ご自身の責任でご判断ください。万一、当ブログの 情報に基づいて何らかの不利益を被られても当方は一切の責任を負いません。】

人気物件のスペック診断【ザ・ライオンズ池田:その3(最終回)】 

ご覧いただき、ありがとうございます。

ザ・ライオンズ池田 」のスペック診断(最終回)です。

今回は設備などを中心に見ていきます。


■給水管はさや管ヘッダー工法? → 未確認


<コメント>
通常、柱や壁、床などの躯体(くたい)に比べて、

設備関係の寿命は短くなります。

このため、メンテナンスしやすい仕様となっているかが

見極めるポイントのひとつになるのです。

さや管ヘッダー工法は、給水時の水圧が安定しているだけでなく

メンテナンス性に優れている工法。

もはや当然のこととして採用されているべき、

と言えるかもしれません

パンフレットで確かめるか、販売員に問い合わせるなどの方法で、

ご確認くださいね。



■キッチン
 ・ディスポーザー   → 未確認
 ・浄水器       → 有り
 ・バス給湯操作パネル → 有り
 ・食器洗い乾燥機   → 有り
(オプションの可能性有り)


<コメント>
ディスポーザーはもはや標準で装備していて欲しいアイテムです。

その他、浄水器、バス給湯操作パネル、食器洗い乾燥機などの

3点はオプションの可能性があります。

紹介されているサイト上を見ますと、

一見、標準装備として掲載されているようにも見えます。

注意して見ると下部に注釈として小さく書かれていますが、

少々紛らわしいですね。

オプションも含めた写真を掲載するのであれば、

どれがオプションなのか、明示すべきだと思います。




■洗面室(パウダールーム)
 ・曇り止めヒーター内蔵洗面鏡 → 有り
 ・洗濯機の目隠し扉       → 未確認
 ・リネン庫          → 一部有り
 ・ヘルスメーター収納     → 有り


<コメント>
洗面室の設備等について紹介するページにおいても

どのアイテムがオプションなのか明示されておらず、

良心的な表現とは言えません。

リネン庫については、ウェブサイト上に掲載された図面を見る限り、

標準で設けられているようです(間取りのタイプによっては、

リネン庫よりも大きな「物入」と記載されています)が、

リネン庫を紹介するページでは

「一部タイプを除く」

という注釈がありますので、

全戸に標準で設けられているわけではないようです。

モデルルームでアピールしやすいアイテムについては、

オプションなのか標準なのか曖昧であるにしろ、

しっかりと用意されているなぁ、という印象をうけます。



■バスルーム
 ・バスタイプ     → フルオートバス(?)
 ・浴室暖房換気乾燥機 → Yes
 ・ユニットバスサイズ → 1416(?)~
 ・低床型ユニットバス → 未確認


<コメント>
バスタイプについては、サイト上に掲載されている

「給湯ボイスリモコン(バス給湯操作パネル)」の写真を見る限り、

フルオートバスタイプだと思われますが、

明確にその旨を説明している項目は見あたりませんでしたので

(?)付としました。

ユニットバスサイズは、掲載されている図面が一部判読しづらく

1416なのか1418なのか読み取れませんでしたので(?)付としました。

専有面積が小さい間取りの場合、ユニットバスも小さいタイプに

なりがちですが、やはり1418は欲しいところです。

低床型ユニットバスについては、

サイト上で確認できませんでした。

この物件のターゲットがかなり若い世代のファミリーに

焦点を絞っているからかもしれません。




■トイレ
 ・便器タイプ        → 未確認
 ・温水洗浄機能付き暖房便座 → 有り
 ・施錠方式         → 未確認
 ・扉のアンダーカット    → 未確認


<コメント>
温水洗浄機能付き暖房便座についてサイト上で紹介されていますが、

オプション設定である可能性もあります。

どのようなタイプの便器が採用されているか、

あまり関心を持たれないかもしれませんが、

どのような仕様となっているのか、

毎日使うモノですからしっかりとチェックしたいアイテムです。

便器にはどのようなタイプがあるのかについては

こちら をご覧ください。

施錠方式とは、万が一、トイレ内でトラブルが発生したとき、

外から中にいる人を助けるために解錠できるか、

ということです。

また、扉のアンダーカットとは、

トイレ内で換気扇を作動させる際、

外気をトイレ内に取り込みやすいように

扉の下の部分に確保されているすき間のことです。

いずれも細かな点ではありますが、

そうしたところまで神経がとどいた設計がなされているか、

見極めるポイントにも項目でもあります。




■玄関
 ・玄関アルコーブ             → 有り
 ・耐震玄関ドア              → 有り
 ・玄関ドア:サムターン回し対策      → 有り
 ・玄関ドア:2ロック式           → 有り
 ・玄関ドアキー:リバーシブル&ディンプル → 有り
 ・インターホン              → カラーモニター付


<コメント>
サイト上の間取りを見る限り、

外廊下から一段奥まったところに扉を設けている

玄関アルコーブが確保されています。

この仕様は最近ではかなり普及してきているようです。

耐震玄関ドアも同様です。

そのほか、玄関ドアのサムターン回し対策や2ロック式、

リバーシブル&ディンプルキーは、

セキュリティ対策としての基本アイテムです。

このうち、2ロック式についてはウェブサイト上で

特に説明されているわけではなく、

玄関扉の写真に2ヵ所の鍵穴が見受けられることから

「有り」としました。

インターホンは、録画機能もあれば尚良し、です。

玄関周りで必要な設備は整っている、という印象です。




■その他
 ・バルコニーのスロップシンク → 有り
 ・ネット環境         → 100Mbps
 ・24時間ゴミ出しスペース    → 未確認


<コメント>
当物件は、ゴミ出超高層のタワー型マンションではありませんので、

ゴミ出しスペースについては無くてもいいかもしれません。

ネット環境については、ウェブサイト上に

「最大100Mbps(予定)」

とあります。

「最大」とあるのはベストエフォート(使用条件次第では、

ここまでの速度となりませんよ、という意味です)で、

ということでしょうから理解できるのですが、

「(予定)」というのが不可解です。

容量が小さい回線になるかもしれないという意味なのでしょうか。

まさかとは思いますが、

384戸(うち住宅は383戸)の規模に

100Mbpsの光ファイバーを1本しか引き込む予定がないというのであれば

とうていブロードバンドなどとは言えるネット環境にはならないでしょう。

これだけの住戸があれば、100Mbpsを15本程度は欲しいところです。

この点は販売員に確認してくださいね。



<全体のコメント>

設備に関しては、ところどころ気になる点はありますが、

充実している印象です。

しかし、構造や遮音性能などマンションの

基本性能に関わる部分については、

サイト上の情報が少ないこともあり気になります。

繰り返しになる項目もありますが確認したほうがいいと思われるのは、

1)耐久性の高い、いわゆる「100年コンクリート」を採用しているか。

2)水回りの遮音対策

などです。

1)については、ほぼ100年間は大規模な補修をしなくても

鉄筋の腐食やコンクリートの劣化が発生しない性能のコンクリートのことで、

耐久設計基準は30N/mm2以上となります。

コンクリートの性能は、キッチンや水回りの設備などに比べると

地味ではありますが、重要なポイントです。

コンクリートがどのような仕様になっているか、

販売員に必ず確認してください。

2)については、洗面室やトイレ、バスルームなどを

9.5mm厚のプラスターボード2枚貼り、もしくは

12.5mm厚のプラスターボードでしっかりと囲っているか、

チェックする必要があります。

これも地味なところですが重要な点。

見栄えのするところにはお金をかけ、

完成すれば見えないところのコストを徹底的に削るという設計方針であれば、

最近の耐震構造偽造問題で明るみになったように、

住み続けるうちにいろんなところで不具合が発生してくる

可能性が高くなります。


>セルさん

ざっとスペック診断をしてきましたが、

いかがでしょうか。

もしご不明な点がございましたら、

メールなどでお問い合わせいただければと思います。

可能な範囲でお答えいたしますので。

【上記は2005年12月21日現在のWebサイトに掲載されている内容に基づきます。また、数値などは正確であるように努めていますが実際と異なる場合もあり得ますので、購入を判断される際には必ずご自身でご確認のうえ、ご自身の責任でご判断ください。万一、当ブログの情報に基づいて何らかの不利益を被られても当方は一切の責任を負いません。】



上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。